Déclaration préalable pour la création d’une ouverture
Créer, agrandir ou supprimer une baie modifie l’aspect extérieur d’une construction : la déclaration préalable est obligatoire. Cela vaut pour une fenêtre, une porte, une porte-fenêtre comme pour une fenêtre de toit, y compris lorsque l’ouverture donne sur une cour intérieure ou une façade non visible de la rue.
Schéma de principe — Création d’ouverture
Déclaration préalable pour toute création, tout agrandissement ou toute suppression de baie, y compris en façade arrière.
Faut-il une autorisation ?
Ces seuils sont ceux du Code de l'urbanisme. Ils valent sur l'ensemble du territoire hors secteur protégé — la réserve ci-dessous n'est pas un détail : elle change le régime applicable.
En détail — comment ces seuils se calculent
Deux corps de règles se superposent ici, et c’est ce qui rend le sujet piégeux. L’urbanisme encadre le dessin de la façade : rythme, proportions, alignement des baies, type de menuiserie. Le Code civil, indépendamment de toute autorisation, encadre les vues sur le fonds voisin — 1,90 m de recul pour une vue droite, 0,60 m pour une vue oblique. Une déclaration accordée ne vous protège pas d’une action civile du voisin si ces distances ne sont pas respectées.
La mairie ne vérifie pas les règles de vues. C’est à vous de les intégrer avant de dessiner le projet.
Les pièces à joindre
Le formulaire ne représente qu'une petite part du dossier. Ce sont ces pièces annexes qui décident de sa recevabilité, et leur absence est la cause quasi unique des demandes de pièces complémentaires.
Plan de situation du terrain
Situe la parcelle dans la commune. Extrait cadastral à petite échelle, orientation et repères visibles.
Plan des façades et des toitures
Élévations côtées de chaque façade modifiée, état actuel et état projeté, avec matériaux et teintes.
Photographie de l’environnement proche
Le terrain vu depuis la rue ou les parcelles voisines, avec le point de vue reporté sur le plan de masse.
Photographie du paysage lointain
Le terrain replacé dans son paysage, pour apprécier l’insertion à l’échelle du quartier ou du site.
Notice descriptive des matériaux et des couleurs
Décrit l’état existant et le projet : matériaux, teintes (références RAL), profils et mise en œuvre. Attendue dès que l’aspect extérieur change, et exigée en secteur protégé.
Les 5 erreurs qui font revenir le dossier
Un refus franc est rare. Ce qui arrive, c'est la demande de pièces complémentaires : le délai est suspendu, le chantier décalé de plusieurs semaines.
- 01
La baie n’est pas cotée
Largeur, hauteur, hauteur d’allège, distance aux angles : sans ces cotes, l’instructeur ne peut pas apprécier la proportion, et le dossier revient.
- 02
Les règles de vues du Code civil sont ignorées
Une ouverture à moins de 1,90 m de la limite en vue droite est contestable par le voisin devant le juge civil, même avec une non-opposition en main. C’est le contentieux le plus fréquent après ce type de travaux.
- 03
Le nouveau percement casse l’ordonnancement de la façade
Une baie non alignée sur les ouvertures existantes est un motif de refus classique sur le bâti ancien. Aligner le projet coûte moins cher que de le redéposer.
- 04
Le velux est traité comme un détail
Une fenêtre de toit est une modification de la toiture, souvent la plus visible du quartier. Elle doit figurer sur le plan de toiture avec sa position et ses dimensions.
- 05
La suppression d’une baie n’est pas déclarée
Boucher une ouverture modifie aussi l’aspect extérieur, et le raccord d’enduit sera visible. La suppression relève de la même déclaration que la création.
Ce que votre PLU encadre
Les seuils sont nationaux, les règles de forme sont locales. Voici les points du règlement à vérifier avant de dessiner le projet — et non après.
Délais, dépôt et suites
Information générale. Les seuils cités sont ceux du Code de l’urbanisme ; les règles de hauteur, d’implantation, de teinte et de matériaux dépendent du PLU de votre commune et, en secteur protégé, de l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France. Cette page ne remplace pas une consultation du service urbanisme de votre mairie.
Sources — Code de l’urbanisme · seuils vérifiés en août 2026
- Art. R. 421-2 — constructions dispensées de formalité (5 m², 12 m de hauteur, bassin de 10 m²)
- Art. R. 421-9 — constructions nouvelles soumises à déclaration préalable (5 à 20 m², bassin jusqu’à 100 m²)
- Art. R. 421-11 — rétablissement de la déclaration préalable en secteur protégé, sans plancher de 5 m²
- Art. R. 421-12 — clôtures soumises à déclaration par délibération ou en secteur protégé
- Art. R. 421-14 et R. 421-17 — travaux sur construction existante, extensions de 20 et 40 m²
- Art. R. 421-17-1 — ravalement soumis à déclaration préalable
- Art. R. 421-9 e — murs d’une hauteur au-dessus du sol égale ou supérieure à 2 m
- Art. R. 421-23 f — affouillements et exhaussements (100 m² et 2 m)
- Art. R. 431-2 — recours obligatoire à un architecte au-delà de 150 m²
- Art. L. 152-5 et R. 152-5 à R. 152-9 — dérogation de 30 cm pour l’isolation par l’extérieur
- Art. R. 423-23 et R. 424-17 — délai d’instruction d’un mois, validité de trois ans
- Art. R. 424-21 — prorogation : deux fois un an, demande au moins deux mois avant l’échéance
- Art. R. 423-38 et R. 423-39 — pièces manquantes réclamées dans le premier mois, trois mois pour compléter
- Art. R. 600-2 — recours des tiers : deux mois à compter du premier jour de deux mois d’affichage continu
- Art. L. 423-3 — saisine par voie électronique et instruction dématérialisée au-delà de 3 500 habitants
Questions fréquentes
Faut-il une autorisation pour percer une fenêtre ?
Oui, une déclaration préalable est obligatoire, y compris pour une ouverture sur une façade arrière ou une cour. La modification de l’aspect extérieur suffit à déclencher la formalité.
Quelle distance respecter par rapport au voisin ?
Le Code civil impose 1,90 m entre le nu du mur et la limite séparative pour une vue droite, et 0,60 m pour une vue oblique. Ces règles sont indépendantes de l’urbanisme : la mairie ne les contrôle pas, mais le voisin peut les invoquer en justice.
Un velux nécessite-t-il une déclaration préalable ?
Oui. C’est une modification de la toiture, et certains PLU limitent le nombre de fenêtres de toit ou les interdisent sur les pans visibles depuis la voie publique.
Et pour une porte de garage ?
Remplacer ou créer une porte de garage modifie la façade et relève de la déclaration préalable. Si l’accès implique un abaissement de bordure de trottoir, une autorisation de voirie s’y ajoute.
Puis-je transformer une fenêtre en porte-fenêtre ?
Oui, avec une déclaration préalable. L’agrandissement de la baie doit être coté et le dossier doit montrer le traitement du seuil et de l’allège supprimée.
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