Quelle est la différence entre une déclaration préalable et un permis de construire ?

La déclaration préalable concerne les projets modestes (de 5 à 20 m² en général, jusqu’à 40 m² pour une extension en zone urbaine d’un PLU, ou les modifications d’aspect extérieur). Le permis de construire est exigé au-delà. La déclaration est instruite en un mois contre deux à trois mois pour un permis, et son dossier est plus léger.

Peut-on faire une déclaration préalable soi-même ?

Oui. Le recours à un architecte n’est obligatoire que pour un permis de construire portant la surface de plancher totale au-delà de 150 m². Une déclaration préalable peut être préparée et déposée par le propriétaire lui-même.

Où déposer une déclaration préalable ?

À la mairie de la commune où se situe le terrain : au guichet, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou en ligne sur le guichet numérique des autorisations d’urbanisme lorsque la commune en propose un.

Combien de temps une déclaration préalable est-elle valable ?

Trois ans à compter de la décision. Elle peut être prorogée deux fois pour un an, sur demande adressée au moins deux mois avant l’échéance. Les travaux doivent commencer dans ce délai et ne pas être interrompus plus d’un an.

Peut-on commencer les travaux dès l’accord de la mairie ?

Légalement oui, une fois la décision obtenue et le panneau affiché. Par prudence, beaucoup attendent la fin du délai de recours des tiers (deux mois d’affichage continu) et du délai de retrait par l’administration (trois mois) avant d’engager des dépenses importantes.

Procédure

Déclaration préalable de travaux : le guide complet, étape par étape

Mis à jour le 20 octobre 2026 · 6 min de lecture · Par la rédaction DP Travaux

La déclaration préalable (DP) est l’autorisation d’urbanisme des projets de taille modeste : abri de 5 à 20 m², piscine jusqu’à 100 m², changement de fenêtres ou de couleur de façade, panneaux solaires, extension jusqu’à 40 m² en zone urbaine. Elle se dépose en mairie avec le Cerfa n°13703 pour une maison individuelle, la mairie a un mois pour répondre, et son silence vaut accord.

Vue aérienne d’un lotissement de maisons individuelles en France. Photo : Benoît Prieur, CC0 1.0, via Wikimedia Commons (recadrée).

Qu’est-ce qu’une déclaration préalable ?

La déclaration préalable est l’une des quatre autorisations d’urbanisme prévues par le Code de l’urbanisme, avec le permis de construire, le permis d’aménager et le permis de démolir. Elle vise les travaux trop importants pour être réalisés librement, mais pas assez pour justifier un permis : petites constructions, modifications de l’aspect extérieur d’un bâtiment, changements de destination sans travaux sur la structure, divisions de terrain sans voirie commune.

Juridiquement, la mairie ne vous « accorde » pas une déclaration préalable : elle ne s’y oppose pas. La décision s’appelle d’ailleurs « arrêté de non-opposition ». La nuance a une conséquence pratique majeure : sans réponse dans le délai d’instruction, vous bénéficiez d’une décision tacite de non-opposition.

Dans quels cas une déclaration préalable est-elle obligatoire ?

Les seuils sont fixés par les articles R. 421-9 à R. 421-12 et R. 421-17 du Code de l’urbanisme. Hors secteur protégé, les cas les plus courants sont les suivants :

Projet	Sans formalité	Déclaration préalable	Permis de construire
Construction neuve (abri, carport, garage…)	≤ 5 m² d’emprise au sol et de surface de plancher	de 5 à 20 m²	> 20 m²
Extension d’une maison en zone U d’un PLU	≤ 5 m²	jusqu’à 40 m² (si le total reste ≤ 150 m²)	> 40 m², ou total > 150 m²
Piscine non couverte	bassin ≤ 10 m²	bassin de 10 à 100 m²	bassin > 100 m² ou abri > 1,80 m
Fenêtres, portes, volets, couleur de façade	remplacement à l’identique	dès que l’aspect extérieur change	—
Panneaux solaires en toiture	—	toujours	—
Clôture	en général	si le PLU ou une délibération l’impose, ou en secteur protégé	—

Les seuils de surface s’apprécient à la fois en emprise au sol et en surface de plancher : c’est la plus défavorable des deux qui détermine la formalité. Le calcul est détaillé dans notre article sur l’emprise au sol et la surface de plancher.

Pour chaque type de projet, nos guides par type de travaux donnent les seuils exacts, les pièces attendues et les erreurs les plus fréquentes.

Les sept étapes d’une déclaration préalable

Vérifier les règles locales. Consultez le PLU de votre commune sur le Géoportail de l’urbanisme : zone, hauteur maximale, recul par rapport aux limites, teintes et matériaux autorisés. Notre article comment lire un PLU explique où chercher.
Choisir le bon formulaire. Cerfa n°13703 pour une maison individuelle et ses annexes ; Cerfa n°16702 pour les autres constructions ; Cerfa n°13702 pour un lotissement ou une division.
Constituer les pièces graphiques. Plan de situation, plan de masse, plan en coupe, façades, insertion paysagère, photographies : la liste dépend du projet. Voir les pièces DP1 à DP8.
Déposer le dossier. En mairie, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou en ligne sur le guichet numérique de la commune. La mairie délivre un récépissé qui fait courir le délai.
Attendre la décision. Un mois en règle générale, deux mois en secteur protégé. Voir le délai d’instruction.
Afficher la décision sur le terrain. Panneau réglementaire visible de la voie publique, pendant deux mois au moins et toute la durée du chantier. Voir le panneau d’affichage.
Déclarer l’achèvement. Une fois les travaux terminés, déposez la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT, Cerfa n°13408), puis la déclaration fiscale liée à la taxe d’aménagement le cas échéant.

Combien coûte une déclaration préalable ?

Le dépôt est gratuit : la mairie ne facture aucun frais de dossier. Le coût réel tient à la préparation des plans (que vous pouvez réaliser vous-même, confier à un professionnel ou à un service en ligne) et, le cas échéant, à la taxe d’aménagement.

Cette taxe est due sur les surfaces closes et couvertes de plus de 5 m² dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m, et sur les piscines selon une valeur forfaitaire au mètre carré de bassin. Elle se déclare en ligne dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux, depuis l’espace « Gérer mes biens immobiliers » du site impots.gouv.fr. Les valeurs forfaitaires sont revalorisées chaque année.

Que risque-t-on à faire des travaux sans déclaration ?

Réaliser des travaux soumis à déclaration préalable sans l’avoir déposée constitue une infraction pénale (art. L. 480-4 du Code de l’urbanisme). L’amende est comprise entre 1 200 € et 6 000 € par mètre carré de surface construite, et le juge peut ordonner la mise en conformité ou la démolition. La commune peut en outre engager une action civile.

Au-delà du risque pénal, l’absence d’autorisation se paie souvent lors de la vente : le notaire demande les autorisations des travaux réalisés, et un acquéreur peut exiger une baisse de prix ou renoncer. La solution reste la déclaration préalable de régularisation, instruite comme une déclaration ordinaire, à condition que les travaux respectent les règles en vigueur au jour du dépôt.

Ce qui fait la différence entre un dossier accepté et un dossier qui revient

Les refus francs sont rares. Ce qui arrive le plus souvent, c’est la demande de pièces complémentaires : elle suspend le délai, et décale le chantier de plusieurs semaines. Ses causes sont presque toujours les mêmes :

un plan de masse non coté, sans échelle ni orientation, ou réduit à un extrait cadastral ;
des distances aux limites séparatives absentes alors que le PLU impose un recul ;
des photographies DP7 et DP8 sans report des angles de prise de vue sur le plan de masse ;
des teintes décrites en termes vagues (« gris clair ») au lieu de références RAL ;
une incohérence entre le formulaire, les plans et la notice (surface, hauteur, matériaux).

C’est précisément ce que DP Travaux automatise : le Cerfa est pré-rempli, chaque pièce est produite à partir des mêmes données, et le projet est confronté au règlement du PLU de la parcelle avant le dépôt.

Information générale. Les seuils cités sont ceux du Code de l’urbanisme ; les règles de hauteur, d’implantation, de teinte et de matériaux dépendent du PLU de votre commune et, en secteur protégé, de l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France. Cette page ne remplace pas une consultation du service urbanisme de votre mairie.