Déclaration préalable ou permis de construire : comment savoir ?
Mis à jour le · 3 min de lecture · Par la rédaction DP Travaux
Tout dépend de la surface créée, mesurée en emprise au sol ou en surface de plancher. Sous 5 m², aucune formalité ; de 5 à 20 m², déclaration préalable ; au-delà, permis de construire — sauf pour une extension en zone urbaine d’un PLU, admise en déclaration jusqu’à 40 m² tant que la surface totale ne dépasse pas 150 m². Les travaux qui ne créent pas de surface mais modifient l’aspect extérieur relèvent de la déclaration préalable.
Le principe : la surface créée et l’aspect extérieur
Deux questions suffisent dans la grande majorité des cas. Le projet crée-t-il de la surface ? Si oui, c’est sa taille, en emprise au sol ou en surface de plancher (la plus grande des deux), qui fixe la formalité. Le projet modifie-t-il l’aspect extérieur d’un bâtiment sans créer de surface (fenêtres, couleur de façade, toiture, panneaux solaires) ? Il relève alors de la déclaration préalable.
Le calcul de ces surfaces est détaillé dans notre article sur l’emprise au sol et la surface de plancher.
Le tableau des seuils
| Projet | Aucune formalité | Déclaration préalable | Permis de construire |
|---|---|---|---|
| Construction nouvelle (abri, garage, annexe) | moins de 5 m² | de 5 à 20 m² | plus de 20 m² |
| Extension en zone urbaine d’un PLU | moins de 5 m² | jusqu’à 40 m² | plus de 40 m², ou total supérieur à 150 m² |
| Extension hors zone urbaine | moins de 5 m² | de 5 à 20 m² | plus de 20 m² |
| Piscine (bassin) | 10 m² ou moins | de 10 à 100 m², non couverte ou abri de moins de 1,80 m | plus de 100 m², ou abri de 1,80 m et plus |
| Mur (hors clôture) | moins de 2 m de haut | 2 m de haut et plus | — |
| Fenêtres, façade, toiture, panneaux solaires | réfection à l’identique | dès que l’aspect change | — |
| Changement de destination | — | sans modification des structures porteuses ni de la façade | avec modification des structures porteuses ou de la façade |
Ces seuils sont nationaux (art. R. 421-1 et suivants). Le PLU ne peut pas les modifier, mais il fixe ses propres règles de forme : hauteur, recul, teintes, matériaux.
Le seuil de 150 m² et l’architecte
Une extension qui porterait la surface totale de la maison au-delà de 150 m² de surface de plancher relève du permis de construire, même si elle fait moins de 40 m² en zone urbaine. Et au-delà de 150 m², le recours à un architecte est obligatoire pour établir le projet (art. R. 431-2).
Exemple : une maison de 135 m² peut s’agrandir de 15 m² par déclaration préalable. Une extension de 20 m² la porterait à 155 m² : il faut alors un permis de construire, signé par un architecte.
En secteur protégé, les dispenses tombent
Aux abords d’un monument historique, en site patrimonial remarquable ou en site classé, les constructions de moins de 5 m² et les réfections à l’identique, normalement dispensées, sont soumises à déclaration préalable. L’Architecte des Bâtiments de France donne son avis et le délai d’instruction passe à deux mois. Voir secteurs protégés et ABF.
Ce qui change entre les deux procédures
| Déclaration préalable | Permis de construire (maison) | |
|---|---|---|
| Formulaire | Cerfa n°13703 (maison) ou n°16702 | Cerfa n°13406 (maison individuelle) |
| Délai d’instruction | 1 mois | 2 mois |
| Pièces | DP1 à DP11 selon le projet | PCMI1 à PCMI8, plus complètes |
| Architecte | jamais obligatoire | obligatoire au-delà de 150 m² |
Déposer une déclaration préalable pour un projet qui relève du permis expose à une décision d’opposition : la mairie ne peut pas « requalifier » le dossier. En cas de doute sur un seuil, mieux vaut mesurer précisément avant de choisir.
Information générale. Les seuils cités sont ceux du Code de l’urbanisme ; les règles de hauteur, d’implantation, de teinte et de matériaux dépendent du PLU de votre commune et, en secteur protégé, de l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France. Cette page ne remplace pas une consultation du service urbanisme de votre mairie.
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