Plan de masse (DP2) : comment le réaliser pour qu’il soit accepté
Mis à jour le · 4 min de lecture · Par la rédaction DP Travaux
Le plan de masse (DP2) est une vue de dessus de la parcelle, cotée dans les trois dimensions, qui montre l’existant et le projet. Il doit comporter une échelle, l’orientation, les limites du terrain, les distances aux limites et aux autres constructions, la hauteur du projet et les points de prise de vue des photographies. Un extrait cadastral seul est refusé : il ne sert que de fond.
À quoi sert le plan de masse ?
L’instructeur s’en sert pour vérifier, règle par règle, la conformité du projet au PLU : implantation par rapport à la voie et aux limites séparatives, emprise au sol, distance entre constructions, espaces verts, accès. Tout ce qui n’y figure pas ne peut pas être vérifié, et c’est alors une demande de pièces complémentaires.
L’article R. 431-36 du Code de l’urbanisme exige un plan de masse coté dans les trois dimensions dès que le projet crée une construction ou en modifie le volume.
La liste de contrôle complète
- Échelle indiquée et cohérente : 1/100 à 1/500 selon la taille du terrain (1/200 convient à la plupart des parcelles).
- Orientation : flèche du nord.
- Limites de la parcelle avec leurs longueurs, et la voie publique nommée.
- Constructions existantes et leurs dimensions, distinguées du projet (trait, hachure ou couleur différents, légende).
- Projet coté : longueur, largeur et hauteur, inscrite sur le plan.
- Distances du projet aux limites séparatives, à l’alignement de la voie et aux autres bâtiments.
- Accès au terrain et stationnement s’ils sont modifiés.
- Raccordements aux réseaux (eau, électricité, assainissement) pour une construction nouvelle qui en a besoin.
- Arbres abattus, conservés ou plantés si le projet les touche.
- Points et angles de prise de vue des photographies DP7 et DP8.
- Cotes altimétriques si le terrain est en pente ou si le projet le modifie.
Pourquoi un extrait cadastral ne suffit pas
Le cadastre est un document fiscal : il donne le contour approximatif des parcelles et des bâtiments, sans cotes, sans hauteur, sans projet. Déposé tel quel, il est systématiquement jugé insuffisant.
Il reste en revanche une excellente base de dessin : l’extrait du plan cadastral (téléchargeable gratuitement sur cadastre.gouv.fr) donne les limites et l’existant, sur lesquels vous reportez le projet, les cotes et les mentions de la liste ci-dessus. Attention toutefois aux écarts : le cadastre n’a pas la précision d’un bornage. Si une distance à la limite est critique, mesurez-la sur le terrain.
Méthode en cinq étapes
- Récupérez l’extrait cadastral de votre parcelle et choisissez une échelle qui fait tenir le terrain sur un format A4 ou A3.
- Relevez sur place les dimensions des constructions existantes et les distances clés aux limites.
- Dessinez le projet à l’échelle, à son emplacement exact, et cotez-le en longueur, largeur et hauteur.
- Ajoutez les distances aux limites et à la voie, en vérifiant chacune contre la règle de recul de votre zone de PLU.
- Complétez : nord, échelle, légende, réseaux, arbres, points de vue des photos, numéro « DP2 ».
L’étape 4 est décisive : la plupart des refus pour implantation viennent d’un recul vérifié trop tard. Voir comment lire les règles de votre PLU.
Cas particuliers
- Piscine : cotez le bassin (et non la plage), sa distance aux limites, et l’emplacement du local technique. Voir le guide piscine.
- Abri de jardin : la distance à la limite séparative conditionne souvent la hauteur autorisée. Voir le guide abri de jardin.
- Extension : faites apparaître l’emprise existante et l’emprise créée, pour que le calcul d’emprise totale soit vérifiable. Voir le guide extension.
- Changement de fenêtres ou ravalement : le plan de masse n’est en principe pas exigé si aucune construction n’est créée ou agrandie, mais il reste utile pour reporter les angles de prise de vue.
Information générale. Les seuils cités sont ceux du Code de l’urbanisme ; les règles de hauteur, d’implantation, de teinte et de matériaux dépendent du PLU de votre commune et, en secteur protégé, de l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France. Cette page ne remplace pas une consultation du service urbanisme de votre mairie.
